樓市去庫存 一攬子政策將密集亮相

2015-12-08 13:02:00 來源：一財網(wǎng)

　　“讓房地產市場重新活絡起來，買賣流動起來才是zui重要的，于要解決多少套庫存，*沒有這個說法。”

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　　本月上旬將過，離中央經(jīng)濟工作會議召開的時間也越來越近，有關“四個殲滅戰(zhàn)”的戰(zhàn)術部署引發(fā)市場關注。

　　《*財經(jīng)日報》日前從多個信源處獲悉，在中央財經(jīng)領導小組會議上提出的化解過剩產能，開展降低實體經(jīng)濟企業(yè)成本行動，化解房地產庫存和防范化解金融風險等“四個殲滅戰(zhàn)”，將成為中央經(jīng)濟工作會議的重要內容。而在化解房地產庫存方面，多項政策有望推出。

　　有接近高層的研究人士告訴《*財經(jīng)日報》，既然定位是“去庫存”，政府調控的目的就不在于繼續(xù)助推房地產。此外，預計地方政府也將在這個過程中逐步擺脫土地財政和房地產依賴癥。他還稱：“讓房地產市場重新活絡起來，買賣流動起來才是zui重要的，于要解決多少套庫存，*沒有這個說法。”

　　去庫存并無量化目標

　　統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，*月全國空置住房又創(chuàng)新高，與此同時，房地產投資卻創(chuàng)出新低。上述接近高層的研究人士告訴《*財經(jīng)日報》，目前中國經(jīng)濟仍然處在下探過程中，能否在一兩年內實現(xiàn)觸底和轉型，房地產可以說是這個過程中zui重要的一只靴子。

　　房地產庫存到底有多少?根據(jù)統(tǒng)計局11月公布的今年1~10月房地產數(shù)據(jù)，截10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。

　　庫存的持續(xù)高位對房地產投資數(shù)據(jù)產生了巨大的負面影響。根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，1~10月，全國房地產開發(fā)投資78801億元，同比名義增長2.0%，增速比1~9月份回落0.6個百分點，創(chuàng)歷史新低。

　　盡管統(tǒng)計局提供了較為明確的數(shù)據(jù)，但本報記者采訪的多名業(yè)內人士和機構分析員均認為，中國的房地產實際庫存和分布存在著許多爭議。

　　例如，此前有媒體報道稱，現(xiàn)有空置房可解決近2億人的住房問題。但根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，按照中國人均住房面積35平方米計算，68632萬平方米的“空置”住房僅僅可供2000萬人口居住。

　　又比如，西南財經(jīng)大學中國家庭金融調查與研究中心2014年曾發(fā)布一份報告稱，2013年中國城鎮(zhèn)地區(qū)整體住房空置率為22.4%，具體數(shù)額為4898萬套。報告分析稱，中國城鎮(zhèn)地區(qū)可以實現(xiàn)剛性住房的需求上升*大約是2300萬套，可以實現(xiàn)改善型的住房需求上升*大約是950萬套，總計3250萬套。但空置住房4898萬套和待售商品住宅350萬套，總供給達到5248萬套。結論是，現(xiàn)有空置住房*可以安置無房人員。

　　對于這些爭議，上述接近高層的研究人士告訴本報記者，中央并沒有就具體地方、具體庫存數(shù)據(jù)做出硬性安排，未來的政策布局也是全局性的，更重要的是借助市場的力量引導資源配置和供需流動。

　　另一方面，在過去較長的時間內，地方政府對于土地財政和房地產有著很大的依賴。目前，房地產開發(fā)投資增速的大幅回落在很大程度上影響到了GDP，也影響到了地方財政。上述研究人士稱，預計地方政府將在去庫存過程中逐步擺脫這些問題。

　　打通保障房和商品房

　　不少分析人士認為，目前中國房地產zui大的痛點正是高庫存。業(yè)內預計，未來更多刺激樓市的政策有望出臺。

　　去年以來，政府已經(jīng)出臺了一系列刺激政策，包括降息、公積金政策調整、下調商業(yè)*款付比例、松綁外資進入樓市等。有分析人士對本報表示，盡管調控政策不會出現(xiàn)大轉向，但明年政策出現(xiàn)寬松是大概率事件。

　　值得注意的是，同為國家重要戰(zhàn)略性政策的保障房及棚戶區(qū)改造有望與樓市去庫存深度銜接。在今年的政府工作報告中，李克強總理曾明確提出“把一些存量房轉為公租房和安置房”。

　　上述接近高層的研究人士對記者表示，在保障房和商品房之間打通一條軌道，是一個“一石多鳥”的創(chuàng)新型調控思路。一方面，房地產有去庫存需要，而2015年740萬套的保障房目標，又是政府民生工程的一大亮點，二者一拍即合;另一方面，明年是“十三五”的開局之年，實現(xiàn)好房地產的轉型升級，解決好老百姓的住房需求，是全面小康的要求。

　　目前，這一政策已經(jīng)逐步進入實質性釋放階段。其中，被視為向房地產市場定向提供信貸流動性手段的棚戶區(qū)改造貨幣化補償安置已陸續(xù)到位。

　　按照中央部署，國家開發(fā)銀行已經(jīng)在年內累計向棚戶區(qū)改造及其貨幣化補償安置投放總計約4000億元的信貸額度，這一額度的定向信貸投放任務已經(jīng)基本完成。從資金量來看，加上財政支持與信貸資產證券化試點所置換的額度，全部資金將達萬億元。

　　上述研究人士表示，用市場化的方式來解決供需問題，是zui為有效且無后遺癥的方式，“這種方式還能將房地產庫存引導到有需要的人群中去，能更有效地提高住房使用率。”

　　配套政策同時推進

　　在去庫存的“殲滅戰(zhàn)”中，除保障房貨幣化安置之外，包括財稅、戶籍領域等配套一攬子政策預計將在明年密集亮相。

　　此前，中央政府曾提出努力實現(xiàn)1億左右農業(yè)轉移人口及其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶，這被認為是政策調控方向，將對房地產去庫存產生長久利好。目前，戶籍制度改革、計劃生育政策調整、開展農村承包土地的經(jīng)營權和農民住房財產權依法有償轉讓和抵押*款的試點等政策已在陸續(xù)落實過程中。

　　此外，有消息稱，相關部委在公積金額度管理、房地產交易稅費等方面已有政策儲備，為保證政策效果，購房付比例、利率等信貸政策也有可能同期出臺。

　　民生證券研究所執(zhí)行院長管清友認為，房地產信貸和利率政策有望進一步松動，尤其是住房公積金的作用有望得到強化，“國家住房銀行”或提上時間表。

編輯：李江雪